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许维鸿:农村土地流转勿念“快速升值”

更新时间:2020-01-13 01:50点击:

许维鸿:农村土地流转勿念“快速升值”

随着新《中华人民共和国土地管理法》的施行,全国范围内农村集体土地自2020年开始可以直接入市买卖,开启了中国经济城乡统筹发展、进一步打破城乡二元结构的供给侧改革新篇章。市场期待今年各省能对新土地法实施形成因地制宜的细则办法,县域经济有效利用新政策,2020年开始已经不存在法律和产权登记的制度障碍。

本文作者系盘古智库学术委员、中证焦桐基金首席顾问许维鸿,文章来源于“环球网”。

随着新《中华人民共和国土地管理法》的施行,全国范围内农村集体土地自2020年开始可以直接入市买卖,开启了中国经济城乡统筹发展、进一步打破城乡二元结构的供给侧改革新篇章。政商两界、国内外媒体纷纷聚焦新政策带来的改革红利和问题风向。

首先需要指出的是,集体土地可流转的前提,依然是保障基本农田面积和农民利益,确保“三农”战略的民生底线。很多网上不负责任的言论,断章取义地解读新政,并没有全面关注新土地法对于相关问题的很多细则,例如对“永久基本农田”的定义和司法解释,以及对农民利益在集体经济中的立法程序保障,都是经过几年改革试点的经验和教训总结。说白了,新土地法所针对的,是中国经济在城镇化和工业化新阶段面临的发展机遇和存量问题,绝不会、也完全没必要打破“三农”的民生底线。

以网上盛传、也被外国媒体关注的浙江某县的实际情况为例,集体土地的“出让、出租、抵押、挂牌交易、再次转让”合法化,激发了县乡两级释放存量土地资产价值的积极性;而且该县地处“大杭州经济圈”,土地增值预期很高。但是,当农村集体真“投资、操盘”工业园的时候,才发现市场开发并非预期那样简单,收益落差引发了集体中土地所有者——农民的疑惑甚至抱怨,村上卖土地的钱哪去了?

浙江的案例代表了中国经济新常态下的典型现象,一方面是房地产泡沫虽然正在被有效化解,但是土地价值非理性上涨的预期依然还深植于很多人脑中;另一方面,农村集体土地经营需要专业的人才和企业,简单粗犷的开发模式早就过时了。即便是东南沿海、即便是地市一级的工业园区,库尔勒,招商引资的模式和服务都必须升级,更何况县乡基层的工业园区?

那么,东南沿海经济活跃地区的集体土地经营都面临挑战,中西部地区是否就更加困难呢?实际情况并非如此,恰恰是随着大量东南沿海技术、管理、人才逐渐“回流”中西部,很多投资和消费“洼地”的县域经济发展才迎来机遇。如果仔细研究各大电商平台2019年的零售数据,其地域分布显示,北上广深等一线城市的增长已经趋缓,而广大中西部县乡两级的增速持续高企。

可见,中国经济的消费升级潜力伴随着城乡一体化发展,无疑是21世纪第三个十年投资最具潜力的领域。乡村振兴战略也是基于此,依托现代农业和大康养产业的立体布局,集体土地可流转是基本的法律保障。以笔者近期调研发现,作为“打卡式”旅游的升级版,休闲式旅游的很多投资,就受限于集体土地产权问题,让很多长期投资无法下乡;而过去几年全国各地的很多旅游综合体、房车营地项目,由于缺少土地产权规范,甚至触碰到了永久基本农田的红线,更不要说通过资本市场融资发展了。

农业和旅游都是重资产、重资本的产业,长期发展离不开资本市场的现代金融服务。还是以房车营地项目为例,如果缺乏长期的资金和资本规划,点状的产业布局难以实现持续盈利。目前能盈利的少数项目还都是围绕长江三角洲的小范围特殊人群,虽然志存高远,但真要辐射中西部确实需要在土地问题上形成良性机制。

因此,市场期待今年各省能对新土地法实施形成因地制宜的细则办法。特别是各具特色的县域经济,包括最拥有绿水青山的贫困县,随着逐渐摘掉贫困县的帽子,通过集体土地不动产登记、确权流转交易,激发基层经济的新活力。毕竟,我国早就形成“国家对不动产施行统一登记”的制度,对于包括集体所有权在内的权利人进行平等确权,便于吸引外部投资整合资源。

总之,县域经济有效利用新政策,2020年开始已经不存在法律和产权登记的制度障碍。各级政府除了要彻底摒弃土地“野蛮开发、快速升值”的幻想,还要积极跟踪所在省级政府的细则新规,积极引进有实力的农业、康养、旅游等行业的长期投资者经营土地。技术上,县域经济可以充分利用县里的投融资平台,从一开始就把集体土地作为市场化资产客观看待,具备金融条件的还可以协助集体经济进行有效管理,化解城乡一体化的土地壁垒,振兴广大乡村。■

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